Risoluzione Anticipata del Contratto di Locazione/Affitto: Termini e Modalità

Risoluzione anticipata del contratto di locazione quali sono le modalità in cui presentarla e quali sono i termini per poter recedere dal contratto d’affitto prima del termine? Trovi tutto in questo articolo. Una delle domande che si pone chi sta per prendere un appartamento in affitto o per chi vuole affittare l’appartamento riguarda la possibilità di risoluzione anticipata del contratto di locazione. In particolare si vuole capire quando è possibile farla e come si può presentare la recessione dal contratto prima della sua scadenza.

In questo articolo andremo proprio a spiegare tutto questo, chiariamo subito un concetto è possibile presentare un recesso anticipato sia da parte dell’inquilino dell’immobile sia da parte del proprietario in entrambi i casi però ci sono delle regole rigide da rispettare ed una precisa procedura da seguire. Ecco perché in questo articolo ne andremo proprio a parlare.

Come funziona un contratto d’affitto?

Quando vogliamo affittare un immobile sia esso per uso abitativo che per uso commerciale realizziamo un contratto. Ci sono diversi contratti tra cui scegliere, la scelta rimane però al proprietario e all’inquilino che decide di affittare un determinato ambiente. All’interno del contratto vi sono molte peculiarità dello stesso tra cui la data di scadenza dello stesso.

Ogni contratto d’affitto è infatti a scadenza ma questo non prevede che non possa essere rinnovato oppure che vi sia la possibilità sia per il locatore, ossia il proprietario dell’immobile, che per il conduttore, cioè l’inquilino, di richiedere un recesso anticipato quando si presentano determinate e particolari esigenze.

Quando parliamo di recesso anticipato intendiamo far cessare di esistere il contratto prima della sua scadenza. Per richiedere un recesso anticipato dalla locazione, per motivi fiscali, sarà necessario utilizzare un apposito modello messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e si tratta del modello RLI. Inoltre sarà necessario pagare imposta di registro pari a 67 euro entro 30 giorni dalla recessione del contratto.

La recessione del contratto, come stabilito dal Tribunale di Milano, dovrà essere presentato sotto forma di un accordo scritto tra le parti.

Il modello RLI

Come abbiamo anticipato se si ha motivo di recedere dal contratto di locazione anticipatamente sarà necessario compilare ed inviare l’apposito modello RLI all’Agenzia delle Entrate del territorio. Questo modello è lo stesso che viene utilizzato per registrare i canoni di locazione o per eventuali adempimenti futuri. Ci sono diversi modi per presentare il modello, vediamo come:

  • Per via telematica
  • Direttamente presentandoci agli uffici presenti sul territorio
  • Tramite un intermediario

Non ha importanza quale delle due parti, se conduttore o locatario, vogliano chiudere il contratto. La compilazione e l’invio del modulo è obbligatoria. Ed è obbligatorio anche il pagamento di un’imposta di registro pari a 67 euro.

L’imposta è a carico di entrambi le parti ma deve essere effettuato il pagamento da parte del locatore che potrà poi richiedere il rimborso al conduttore della metà della somma versata come da ex art 8. L n° 392/1978.

Come versare l’imposta di registro?

L’imposta di registro, come abbiamo già detto, è pari a 67 euro. Il pagamento dovrà essere effettuato entro 30 giorni dal recesso del contratto ed abbiamo due diverse modalità per eseguire il pagamento:

  • Sfruttano i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia dell’Entrate presentando richiesta di addebito su conto corrente.
  • Oppure utilizzando il modello F24 utilizzando come codice tributo 1503.

Nel caso si scelga di utilizzare il modello F24 ELIDE sarà necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove il contratto è stato registrato sempre con un termine di 30 giorni ed allegando sempre il modello RLI.

Nel caso però il contratto fosse a regime della cedolare secca non sarà necessario eseguire il pagamento dell’imposta dal momento che il regime fiscale sostitutivo va a sostituire l’imposta di bollo e di registro sia nella fase di registrazione del contratto sia nei vari adempimenti successivi e quindi anche nel caso di recesso anticipato.

Nonostante questo però sarà necessario presentare sempre il modello RLI compilato presso l’ufficio dove si è registrato il contratto.

Risoluzione del contratto in forma scritta

Come abbiamo detto la quando si vuol recedere dal contratto sarà necessario realizzare una risoluzione consensuale in forma scritta. Questo è possibile quando entrambe le parti sono d’accordo sulla risoluzione anticipata e quindi vogliono mantenere l’impegno di rescindere il contratto.

A stabilire questa necessità è stato il Tribunale di Milano con sentenza n° 2427/2018 affermando che la risoluzione del contratto anticipata debba essere necessariamente in forma scritta. La forma scritta tutela entrambe le parti che scelgono di comune accordo di rescindere il contratto.

La disdetta dell’affitto e il pagamento d’imposta con apposito modulo RLI compilato non sono sufficienti, con una forma scritta nessuna delle due parti può vantare qualche diritto sull’altro, come pretendere che il canone dell’affitto sia ancora pagato nonostante le chiavi siano state riconsegnate.

Quando il recesso può avvenire per volontà del locatore?

La legge con l’articolo 3, comma 1, Legge n° 431/1998 stabilisce precisamente in quali occasioni il locatore può richiedere la risoluzione anticipata del contratto, Vediamo quali sono:

  • Il conduttore ha la disponibilità di un alloggio libero ed idoneo all’interno dello stesso comune dove è situato l’immobile locato.
  • L’immobile si trovi in un edificio gravemente danneggiato deve perciò essere ricostruito e quindi la presenza del conduttore rappresenta un ostacolo allo svolgimento dei lavori. Quindi nei casi di una totale ristrutturazione dello stabile, trasformazione dello stabile e demolizione dello stesso.
  • Il conduttore non occupi continuamente l’immobile senza giustificarne il motivo.
  • Il locatore decide di vendere l’immobile locato a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo tranne la sua personale abitazione. (Il conduttore ha diritto di prelazione).
  • Intende destinare l’immobile locato ad uso proprio oppure del coniuge, dei genitori o dei parenti fino al 2° grado.
  • Vuole destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette alla finalità pubblica, sociale, cooperative, assistenziali culturali, culto o mutualistiche.

Sono solo questi i casi in cui il locatore ha diritto di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ma con un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di un immobile ad uso abitativo. Se invece si tratta di un immobile adibito ad altri scopi o ad attività alberghiere il tempo di preavviso è di 12 o 18 mesi.

Nel caso in cui il locatore ha utilizzato l’art. 1612 c.c. ossia che riserva a se stesso la casa locata dovrà indicare i motivi del recesso entro i termini stabiliti nel comune di appartenenza.

Recessione anticipata da parte dell’inquilino

Anche l’inquilino, definito anche conduttore, può richiedere la recessione del contratto anticipata per lui è sicuramente molto più semplice.

Ha infatti la possibilità di chiudere il contratto d’affitto prima della scadenza grazie alla clausola inserita all’interno del contratto chiamata clausola di recesso convenzionale. L’inquino dovrà disdire il contratto d’affitto per gravi motivi che dovranno essere indicati nella lettera di preavviso che invierà al proprietario dell’immobile.

Per avere la possibilità di recedere dovrà presentare avviso almeno 6 mesi prima dalla data in cui intende lasciare l’appartamento con raccomandata A/R. Controllate il vostro contratto d’affitto prima di spedire la lettera di preavviso perché potrebbero essere inserite delle clausole che prevedono termini differenti a quelli standard. Se non dovesse presentare la lettera di preavviso, il conduttore ha comunque la facoltà di lasciare l’immobile pagando però le mensilità prevista dai termini del preavviso.

Un locatore non ricevendo la lettera di preavviso potrebbe richiedere comunque il risarcimento dei danni subiti dalla risoluzione anticipata però dovrà dimostrare l’inadempimento del conduttore. Non è obbligatorio inoltre restituire la caparra al momento della cessazione del contratto, il locatore ha infatti la possibilità di trattenerli nel caso in cui si verifichino danni all’interno dell’immobile.

Una volta lasciato l’appartamento presentando il preavviso dove indichiamo i termini il contratto sarà ritenuto concluso.

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