Contratto di Locazione in Comodato d’uso Gratuito

In questa guida andremo a vedere nel dettaglio il contratto di locazione in Comodato d’Uso Gratuito, una particolare tipologia contrattuale che viene utilizzata quando il proprietario di un immobile decide di affittare la propria abitazione senza ricevere nessun canone mensile di affitto, generalmente questo tipo di contratto viene utilizzato maggiormente in ambito familiare dove il proprietario dell’immobile cede al figlio o ad un altro familiare la casa a titolo gratuito, in questa guida andremo a vedere tutte le info sul Comodato d’Uso Gratuito, come funziona, se la registrazione presso l’agenzia delle entrate è obbligatoria e il Modello di Fac-Simile da scaricare gratis in formato PDF

Il contratto di locazione in comodato d’uso gratutio viene stipulato tra due soggetti, il soggetto denominato comodante affida una cosa mobile o immobile ad un altro soggetto denominato comodatario, l’affido è per un periodo strettamente determinato ed è ad uso gratuito, cioè senza il pagamento di alcun corrispettivo economico.

In questo articolo vedremo tutti i vantaggi e le modalità di contratto per comodato d’uso gratuito di un bene mobile registro o immobile.

Il contratto di locazione in comodato d’uso gratuito è uno dei contratti più diffusi e prevede la concessione di un bene mobile o immobile da un soggetto ad un altro. Lo scopo del contratto è quello di far usufruire il comodatario, ossia il soggetto che riceve il prodotto, l’utilizzo di un determinato prodotto bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo senza il pagamento di nessun corrispettivo economico.

Una delle clausole più importanti, e degli obblighi del comodatario, del contratto è quello che prevede la restituzione del bene a scadenza del contratto di locazione in comodato d’uso.

Lo troviamo diffuso sia in ambito privato che in ambito commerciale, ad esempio si può stipulare quando si affida un’auto ad un famigliare (ambito privato) oppure quando un’azienda concede l’utilizzo di un macchinario o di uno strumento ad un suo cliente (ambito commerciale).

Questo tipo di contratto è senza canone, tuttavia esistono delle versioni chiamate modale o onerose, nelle quali è previsto il pagamento di un onere per il comodato d’uso. Tuttavia l’onere non deve mai avere una cifra rilevante altrimenti andrebbe meno la caratteristica principale del contratto.

Non vi sono da parte della legge obblighi di formula, quindi può essere stabilito tra le parti anche senza un accordo scritto. Tuttavia in ambito commerciale è sempre bene eseguirlo in forma scritta questo garantisce maggiore tutela alle parti ed evita eventuali contenziosi che possono scaturire. Andiamo a scoprire nel dettaglio questo contratto e come avviene la sua registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Caratteristiche del contratto di comodato d’uso.

Il contratto di comodato d’uso ha delle caratteristiche bene precise, vediamo quali:

  • È gratuito. Nel caso in cui si stabilisce un canone mensile il contratto rientrerebbe nei classici contratti di locazione.
  • Il contratto prende forma solo ad avvenuta consegna del bene.
  • L’unico obbligo presente nel contratto coinvolge il comodatario che si impegna a restituire il bene in perfette condizioni al termine del contratto. Il comodante viene ritenuto obbligato ad un risarcimento danni solo nell’eventualità che il bene messo a disposizione presenti vizi o difetti.
  • Il comodatario è obbligato ad evitare che il bene sia consumato, anche se in alcuni casi il contratto può prevede la consegna di beni consumabili.

Oggetto del contratto di comodato e consegna del bene.

Ecco cosa prevede il contratto di locazione di comodato d’uso:

  • Consegna del bene,
  • Obbligo di restituzione,
  • Temporaneità del godimento,
  • La specifica destinazione d’utilizzo.

Come abbiamo anticipato il contratto non prevede l’obbligo della forma scritta se non ai fini dimostrativi di avvenuto accordo tra le parti. La consegna del bene può avvenire in qualunque modo e sotto qualsiasi forma, purché sia predisposta di modo che il comodatario posso usufruirne. Il contratto ha forma gratuita qualora vi sia richiesto un canone mensile, che non sia un rimborso spese, il contratto cambia forma e diviene un contratto di locazione a tutti gli effetti.

Diritti e obblighi delle parti nel contratto di comodato.

Ecco tutti gli obblighi che deve seguire un comodatario quando entra in vigore il contratto:

  • È tenuto a custodire il bene, mobile o immobile, nel migliore dei modi.
  • Può servirsene solo per lo scopo indicato.
  • Deve riconsegnarlo al termine del contratto.
  • Non può concederlo in uso ad altre persone senza aver ricevuto il consenso da parte del comodante.

Se non vengono rispettate queste regole il comodante può richiedere indietro immediatamente il bene e richiedere un risarcimento dei danni.

Ecco invece tutti gli obblighi che deve seguire un comodatario:

  • Può richiedere un rimborso delle spese straordinarie ma solo se queste spese erano necessarie ed urgenti.
  • Non può richiedere un rimborso, a forma di canone, per la cessione del bene.

Il “perimento” del bene.

Ecco alcune normative che riguardano il contratto di locazione a comodato ad uso gratuito:

  • Articolo 1805 c.c. dispone che il comodatario è ritenuto responsabile se il bene perisce per un qualsiasi caso fortuito a cui poteva essere sottratta sostituendo il bene con uno di propria proprietà. Dispone anche la responsabilità nel caso nell’eventualità di poter salvare uno dei due beni si è preferito salvare il proprio anziché quello in comodato d’uso. Non risponde invece di eventuali deterioramenti causati dall’utilizzo del prodotto. Qualora il comodante non avverta il comodatario di eventuali vizi del prodotto è tenuto al risarcimento dei danni.
  • Articolo 1808 c.c. sostiene che chi utilizza il bene dovrà sostenere le spese necessarie per poterlo utilizzare senza poterne richiedere il rimborso. Il comodatario può ricevere rimborso spese straordinarie qualora esse fossero straordinarie e necessarie.

Forma, durata e risoluzione del comodato.

Forma del contratto.

La forma del contratto è libera. Anche nel caso di un comodato ad uso immobiliare la legge stabilisce che non vi sia la necessità di eseguirne forma scritta anche se per una durata maggiore a novennale. A meno che il comodato d’uso che si vuole stipulare non rientri nelle categorie menzionate all’interno dell’articolo 1350 c.c. Contratti che devono farsi per iscritto.

Durata del contratto.

Il contratto è contraddistinto dalla temporaneità in cui si concede il bene in comodato d’uso. Il limite del contratto è fissato dalle parti e può riguardare unicamente il periodo in cui il comodatario ha bisogno di usufruire di un determinato bene. Quando invece non è possibile stabilire un termine di durata allora come previsto dall’articolo 1810 c.c. si presenta come un contratto per comodato precario.

Il comodante ha facoltà di richiedere il recesso del bene solo nel caso in cui sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto. Mentre il comodatario può restituire in qualsiasi momento il bene in uso.

Nel caso di morte del comodatario non si estingue il contratto, ma passa agli eredi che hanno la facoltà di adempiere ai doveri del contratto e di continuare ad utilizzare il bene. Il comodante ha però la facoltà di richiedere la restituzione del bene agli eredi in qualsiasi momento.

Nel caso in cui la morte sia del comodatario a cessare è solo il contratto precario, mentre l’altro resta in vigore.

Termine di recesso solo a determinazione a condizioni.

È possibile inserire all’interno del contratto di comodato d’uso una clausola specifica per la restituzione del bene solo al ricorrere delle convinzioni convenute portando il contratto così a rientrare in un contratto atipico articolo 1810 c.c.

I chiarimenti della giurisprudenza sul contratto di comodato d’uso.

La Corte di Cassazione con sentenza n. 9796/2019 ha stabilito che nel caso non vi sia la possibilità di stabilire la durata del contratto, il contratto non rientrerà automaticamente tra quelli atipici ma sarà il giudice a stabilire se la natura del contratto sia riconducibile ad una natura atipica.

Con sentenza n. 18063/2018 sempre la Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso il comodatario per poter utilizzare il bene debba affrontare spese straordinarie può scegliere liberamente se farlo oppure no. Nel caso scelga di affrontarle non è obbligato il comodatario ad effettuare rimborso.

Il contratto di comodato d’uso nelle attività professionali.

Il contratto di comodato d’uso gratuito molto spesso viene utilizzato per soggetti che effettuano attività professionali. I costi che un comodatario sostiene per l’utilizzo e la gestione del bene possono essere detratti per stabilire il reddito professionale, solo nel caso in cui questi beni siano davvero necessari per lo svolgimento del lavoro del professionista e quindi per le sue entrate economiche.

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito.

Come abbiamo detto più volte in questo articolo non è obbligatorio per legge redigere un contratto di comodato d’uso gratuito in forma scritta. Qualora perciò si scegliesse per questa ipotesi, preferibile in ogni caso, scopriamo quali sono gli obblighi legati alla registrazione del contratto.

Contratto di comodato verbale.

Il contratto di comodato verbale non presenta l’obbligo di registrazione, nonostante questo può essere registrato pagando l’imposta di registro di 200 euro sulla base di quanto disposto dall’articolo 5 comma 4, della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 e 8 del DPR. N. 131/86.

Comodato riguardante beni mobili.

Qualora si preferisce la forma scritta del contratto, il contratto dovrà poi essere registrato all’Agenzia delle Entrate. La registrazione è possibile eseguirla in qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate presente sul territorio, una volta eseguita si riceverà una copia timbrata e firmata dell’atto. Ecco tutto quello che ti occorre per poter eseguire la registrazione:

  • 3 copie del contratto in originale con firma di entrambi i soggetti su tutte le pagine.
  • Marche da bollo da 16 euro da apporre ogni 4 pagine del contratto, per ogni copia del contratto. Le marche da bollo non possono riportare data successiva alla stipula del contratto.
  • Modello 69 completato in tutte le sue parti.
  • Pagamento di imposta di 200 euro, pagabile tramite F23 con codice di attributo 109T.

Comodato di beni immobili.

Per quanto riguarda il comodato di beni immobile sempre nell’eventualità si scelga la forma scritta del contratto dovrà avvenire registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e si dovrà pagare l’imposta di registro di 200 euro. Va registrato anche se vi è solamente una scrittura privata tra le parti, secondo quanto sancito dall’Agenzia delle Entrate con Risoluzione n. 14/E/2001. Ecco come avvenire la registrazione degli atti:

  • Deve essere registrato entro 20 giorni nel caso in cui non sia stipulato in forma notarile.
  • 30 giorni nel caso in cui sia stipulato in forma notarile.
  • 60 giorni nel caso in cui l’atto sia stato stipulato all’Estero.

Il termine decorre dalla data dell’atto.

Sanzioni per omessa registrazione del contratto di comodato.

La registrazione del contratto può essere sanata attraverso il ravvedimento operoso solo nel caso in cui non vi sia già stata una notifica con atto impositivo. Può essere eseguito anche durante un controllo fiscale.

Sanzioni ordinarie per il comodato.

Le sanzioni ordinarie, su cui il ravvedimento può intervenire, prevedono nel caso di mancata registrazione, secondo l’art. 69 del DPR n.131/86 , l’applicazione di:

  • Sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
  • Se la richiesta di registrazione è avvenuta in ritardo, non superiore a 30 giorni, la sanzione prevede da 60% a 120% dell’imposta dovuta. Con un minimo non inferiore a 200 euro.

Ravvedimento operoso sul contratto di comodato.

Sulle sanzioni che abbiamo indicato è possibile usufruire il ravvedimento operoso.

Versamento di imu, tasi e tari nel comodato immobiliare.

Per quanto riguarda l’imposta IMU è a carico del proprietario dell’immobile. Mentre la TASI viene ripartita tra comodatario e proprietario dell’immobile. Se uno dei due non adempie al pagamento della Tasi non ne risponde l’altro. Infine la TARI è a pagamento esclusivo del comodatario.

Agevolazioni per i comodati a parenti

È possibile usufruire del 50% di riduzione sulla tassa di IMU e TASI per gli immobili concessi a comodato d’uso ai parenti secondo quanto disposto dal comma 10 dell’art. 1 della Legge n. 208/15, ecco le condizioni per sfruttare l’agevolazione:

  • L’immobile non deve essere accatastato come immobile di pregio.
  • Deve essere in comodato d’uso a parenti stretti entro il I° grado e quindi genitori o figli solo ed esclusivamente se essi però la destinano ad utilizzo come prima casa.
  • Il proprietario dell’immobile deve avere la residenza all’interno del Comune dove è collocato l’immobile, e il proprietario deve vivere sempre nel Comune dove è collocato l’immobile in un’abitazione destinata ad uso principale.

Ultimo fattore richiesto per poter usufruire dell’agevolazione è il contratto di comodato d’uso stabilito tra le parti.

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  1. A WordPress Commenter 7 Giugno 2020

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