Contratto di Affitto Ordinario a Canone Libero (4+4) – Guida Completa

Il contratto ordinario a canone libero o anche chiamato contratto d’affitto è uno dei contratti di locazione più diffusi in Italia, un contratto liberalmente determinato dalle parti ma per molti aspetti ancora determinato dalle leggi.

Contratto ordinario a canone libero che cos’è?

Il contratto ordinario a canone libero, anche conosciuto come 4+4 è il contratto d’affitto maggiormente utilizzato in Italia per la locazione degli immobili a scopo abitativo. Il contratto viene redatto da un soggetto che è il proprietario dell’immobile, e che nel contratto prende nome di locatore, ad un altro soggetto, che nel contratto viene definito o conduttore o inquilino.

Il locatore concede al conduttore di poter ricevere in comodato d’uso un immobile dietro il pagamento di un canone mensile, stabilito liberamente tra le due parti. La legge infatti per quanto riguarda il compenso che un inquilino deve fornire ad un locatore ha lasciato libero arbitrio, ha però invece deciso di determinare con delle leggi apposite le modalità di deposito del contratto, il rinnovo, il recesso e molto altro.

Quali sono gli immobili che non possono essere locati a canone libero?

Il contratto a canone libero non può essere utilizzato su tutti i tipi di immobile, ce ne sono alcuni che non possono usufruirne, vediamo quali sono:

  • Gli immobili pregiati che presentano al catasto queste sigle A/1-A/8-A/9 i contratti per questi immobili seguono le direttive del codice civile.
  • Le case popolari e quindi realizzate dall’edilizia pubblica, questi immobili seguono dei canoni prestabiliti dall’ente che ne ha dato mandato di costruzione, ad esempio il Comune.
  • Immobili che non sono ad uso abitativo come i garage o le cantine.
  • Le case vacanze che seguono invece altre tipologie di contratti di locazione tra cui quello transitorio.

Per essere definito a scopo abitativo un immobile deve avere un certificato di agibilità ed un attestato di prestazione energetica che ha validità di 10 anni.

Forma e contenuto del contratto

Come da legge del 30 dicembre 1998 i contratti di affitto per essere validi devono essere in forma scritta, altrimenti sono ritenuti nulli. Inoltre al suo interno devono essere riportati una serie di contenuti essenziali per la validità del contratto, vediamo quali:

  • Generalità completa di entrambe le parti (nome, cognome, data di nascita, indirizzo di residenza).
  • Generalità completa dell’immobile che si sta locando (indirizzo, comune, dati castali identificativi).
  • L’importo del canone stabilito tra le parti e la cadenza con la quale deve essere pagato.
  • La descrizione dell’immobile che si sta cedendo e quindi quante stanze, numero di bagni, cucina ect.
  • Durata del contratto.
  • Data di inizio del contratto.

Quest’ultimo dato è fondamentale perché è da questa data che inizia il conteggio dei giorni in cui va registrato il contratto. Si hanno infatti 30 giorni per eseguire la registrazione all’agenzia delle entrate.

La durata del contratto e il primo tacito rinnovo

La durata del contratto equivale a quattro anni, non può essere realizzata con un tasso di tempo inferiore altrimenti il contratto è considerato nullo. La legge prevede che passati i primi quattro anni il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. E da questo deriva il suo nome canone d’affitto 4+4 utilizzato comunamente. La rinnovazione del contratto può essere interrotta solamente per due clausole:

  • Il locatore comunica in forma scritta almeno 6 mesi prima dalla data prevista per il rinnovo automatico l’intenzione di disdire il contratto. La legge però interviene stabilendo che gli unici motivi per il cui il locato è autorizzato ad eseguire la disdetta possono essere intenzione di vendere l’immobile, intenzione di abitare al suo interno, necessità di ricostruire l’edificio ed altri motivi gravi. Il motivo che porta alla disdetta del contratto deve essere espresso all’interno della lettera di disdetta. Qualora la disdetta non presenti un motivo valido il locatore può essere condannato a risarcire il conduttore o ripristinando il contratto di locazione o fornendo un rimborso economico fino ad un massimo del valore di 36 mensilità dell’immobile che era stato locato.
  • Il secondo caso invece prevede la disdetta da parte dell’inquilino che è sempre possibile richiedere e non presenta la necessità di esplicitare un motivo grave. Anche in questo caso va data entro 6 mesi prima dalla data prevista del rinnovo o dalla data in cui l’inquilino intende lasciare l’immobile. Il termine di sei mesi può variare all’interno del contratto.

Quando il locatore ha intenzione di vendere l’appartamento il conduttore ha diritto di prelazione sulla casa ossia il locatore deve offrire la possibilità al conduttore di poter acquistare la casa e deve farlo inviando un’offerta scritta. Qualora il conduttore non fosse interessato o non avesse modo di acquistare l’immobile allora il locatore potrà vendere la casa a chi vuole.

I rinnovi dopo la seconda scadenza del contratto

Dopo la scadenza del contratto se nessuna delle due parti pone obiezioni il contratto si rinnova per altri 4 anni, al termine di questo ulteriore periodo è possibile eseguire un nuovo rinnovo. Se una delle due parti tra conduttore e locatore intende rinnovare il contratto ma a condizioni differenti dalle precedenti dovrà inviare una proposta di rinnovo prima di 6 mesi dalla scadenza del contratto in forma scritta.

Chi riceve la proposta di cambiare le modalità del contratto ha diverse opzioni a sua scelta:

  • Accettare la nuova proposta.
  • Rifiutare la proposta e quindi il contratto cesserà di esistere al giorno della scadenza.
  • Effettuare una controproposta.

La risposta dovrà pervenire alla controparte sempre in forma scritta entro 60 giorni dalla proposta ricevuta. Qualora non vi foste risposta si riterrà concluso il contratto.

Come abbiamo detto una delle parti potrebbe non aver interesse nel continuare il contratto, dovrà perciò inviare lettera di disdetta almeno 6 mesi prima dalla data di scadenza. Chi riceve la disdetta può:

  • Accettare la disdetta e quindi il contratto cesserà.
  • Rifiutare la disdetta proponendo nuove condizioni contrattuali.

Come per il precedente caso tutto deve avvenire in forma scritta e la risposta alla disdetta deve pervenire entro 60 giorni dal suo ricevimento.

Gli obblighi del locatore.

Il locatore deve adempiere a diversi obblighi durante tutto il periodo del contratto, ecco i principali:

  • L’immobile deve essere consegnato in buono stato.
  • Garantire che non vi siano problemi di vizi ad esempio problemi strutturali all’immobile.
  • Rilasciare la ricevuta di pagamento del canone ad ogni mensilità.
  • Effettuare le spese di manutenzione straordinarie.
  • Se c’è un condominio dovrà pagare la sua parte che riguarda le spese di gestione straordinaria che sono a suo carico.
  • Restituire la cauzione e gli interessi quando l’immobile viene riconsegnato al termine del contratto nello stato originale.
  • Effettuare la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla data di inizio. Dovrà poi consegnare documentazione apposita sia al conduttore che all’amministrazione del condominio.

Gli obblighi del conduttore.

Anche il conduttore deve rispettare una serie di obblighi, vediamo quali sono:

  • Trattare la casa con estrema cura per riconsegnarla esattamente come è stata ricevuta.
  • Pagare l’importo mensile puntualmente tutti i mesi.
  • Versare la cauzione al locatore che equivale generalmente a 3 mensilità di canone.
  • Pagare le spese ordinarie.
  • Pagare le spese ordinarie del condominio che rientrano nei suoi obblighi.

I diritti del conduttore

Il conduttore può presentarsi davanti all’autorità giudiziaria quando il locatore non ha registrato regolarmente il contratto nei tempi prestabiliti. Può inoltre richiedere le somme di denaro, sempre attraverso l’autorità giudiziaria, pagate in più rispetto agli accordi presi al locatore.

La sublocazione

La sublocazione si verifica quando l’inquilino fornisce in locazione l’immobile o una parte di esso ad una terza persona. Per una sublocazione totale è necessario il consenso del locatore mentre per quanto riguarda quella parziale non è necessario ed è possibile impedirla solo inserendo una clausola nel contratto di locazione.

La morte, la separazione e il divorzio del conduttore

In caso di morte del conduttore gli intestatari del contratto diventano i figli o il coniuge. Mentre per quanto riguarda in caso di separazione o divorzio il contratto passerà al coniuge per il quale il giudice ha stabilito, in fase di separazione o divorzio, il diritto di abitare all’interno della casa famigliare.

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