Cedolare secca 2020 come funziona, quali sono i vantaggi e quali invece i svantaggi? Quando è possibile applicare l’aliquota al 10% e quando invece al 21% ? tutto in questo articolo. La cedolare secca è un regime agevolato previsto per i contratti di affitto che prevedono il pagamento di un regime di tassazione sostitutivo che permette ai proprietari degli immobili di pagare una tassazione fissa sul reddito percepito dalla locazione dell’immobile e non quindi il pagamento dell’applicazione dell’IRPEF per aliquote a scaglioni sul totale dei redditi percepiti durante tutto l’anno.

In questo articolo andremo a scoprire come funziona e quali sono le agevolazioni e gli svantaggi di questo contratto.

Cedolare secca come funziona

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette ai proprietari degli immobili di pagare una tassazione agevolata sul reddito percepito da un immobile ad aliquota del 21% e in alcuni casi speciali al 10%.

È un regime diverso da quello classico basato sull’IRPEF che prevede di pagare le tasse sui redditi percepiti interamente durante l’anno con una tassazione che va dal 23% al 43% a seconda della propria fascia di riferimento.

La cedolare secca sostituisce non solo l’IRPEF ma anche l’imposta di bollo e registro.

Quando si applica la cedolare secca 2020.

Il contratto a cedolare secca può essere scelto dalle persone fisiche che sono titolari di reddito di proprietà di un immobile concesso in locazione. È possibile usufruire di questa agevolazione per tutti i tipi di immobile ad eccezione di quelli commerciali per il quale quest’anno non è prevista e di quelli accatastati A10.

Rimane però valida l’agevolazione per chiunque a contratto commerciale entro il 2019 ed è stato registrato nel 2020. Resta comunque in vigore che la registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell’atto. Per essere valida a livello commerciale un immobile deve essere accatastato C/1 e deve avere una superficie fino a 600 metri quadrati senza contare le varie pertinenze.

Cedolare secca al 10% e al 21% : le regole e i casi in cui si applica.

Come abbiamo già anticipato si può usufruire dell’agevolazione fiscale al 21% oppure al 10% e viene stabilito in fase di stipula del contratto. Vediamo quali sono i requisiti:

  • L’aliquota al 21% è possibile sfruttarla per contratti di locazione a canone libero.
  • Invece l’aliquota al 10% è possibile utilizzarla solo nel caso in cui si sceglie un contratto di locazione a canone concordato, i famosi contratti 3+2.
  • Aliquota al 10% è sfruttabile anche per i contratti a studenti fuori sede, contratti transitori cioè quelli che non superano i 18 mesi.

Come si sceglie la cedolare secca e come si registra il contratto.

La cedolare secca non è obbligatoria e quindi se vogliamo usufruirne dobbiamo effettuarne comunicazione durante la stipula del contratto o negli anni successivi. Come per tutti i contratti la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto di locazione o nel caso dalla data di decorrenza del contratto. Nel caso si sceglie di usufruire negli anni successivi della cedolare secca bisognerà farne registrazione entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

In entrambi i casi si utilizza il modulo RLI. Si potrà scegliere la cedolare secca anche in fase di rinnovo di contratto. Qualsiasi sia il momento in cui si voglia effettuare questo passaggio bisognerà informare l’inquilino dell’appartamento con apposita lettera raccomandata, in questi casi però si rinuncia all’aumento del canone previsto dal contratto.

Cedolare secca e rinuncia all’aggiornamento del canone.

Come anticipato scegliendo la cedolare secca si accetta anche di rinunciare all’aumento annuale del canone previsto dall’ISTAT. Come abbiamo detto bisogna comunicare all’inquilino tramite raccomandata la decisione di passare a cedolare secca, a meno che non si tratti di locazioni inferiori ai 30 giorni.

Come si paga la cedolare secca 2020

Chi sceglie la cedolare secca avrà due scadenze annuali una sarà il pagamento dell’acconto e l’altra il saldo. L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, e proprio per questo il primo anno non avendo parametri di riferimento si paga tutto in un’unica soluzione. Il pagamento dell’acconto va effettuato:

  • In un’unica soluzione entro il 30 novembre nel caso in cui l’importo è inferiore a 257,52 euro.
  • In due rate se invece l’importo è superiore da 257,52 euro. La prima rata del 40% si dovrà pagare entro il 30 giugno. La seconda invece il 60% sarà da pagare entro il 30 novembre.

Il saldo potrà essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo o entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%.

Il pagamento potrà essere effettuato con modello F24, sfruttando determinati codici di tributo:

  • Codice 1840 per cedolare secca locazioni acconto della prima rata.
  • Il codice 1841 per cedolare secca locazione acconto della seconda rata oppure per soluzione unica.
  • E il codice 1842 per cedolare secca locazioni per effettuare il saldo.

Cedolare secca 2020 e calcolo del reddito complessivo.

Il vantaggio maggiore che si ottiene sfruttando il contratto a cedolare secca 2020 è la possibilità di calcolare l’imposta solo sul reddito percepito per il canone dell’immobile e non nell’IRPEF. Nonostante questo però il reddito tassato con cedolare secca verrà comunque sommato ai redditi annuali del proprietario dell’immobile per poter ottenere diversi tipi di agevolazioni e detrazioni. Tra queste troviamo:

  • ISEE
  • Famigliare a carico
  • Calcolo detrazioni IRPEF per carichi di famiglia
  • Detrazioni IRPEF per redditi da dipendente, pensione o altro
  • Detrazioni IRPEF per canoni di locazioni ed altro.

Quando conviene la cedolare secca rispetto alla tassazione IRPEF

Possiamo affermare che la convenienza della cedolare secca è sempre attiva, tranne quando il canone d’affitto pesa sul reddito necessario per usufruire di ulteriori detrazioni. In linea di massima però la cedolare secca è sempre conveniente.