Affitto Senza Contratto: ecco quali sono i rischi per l’inquilino

Anche gli inquilini sono ritenuti responsabili davanti ad un immobile locato senza contratto. In questo articolo andremo a scoprire tutte le conseguenze giuridiche e fiscali di un affitto in nero che riguardano principalmente l’inquilini. Al giorno d’oggi la disinformazione sui contratti di affitto è ancora molto elevata. E sono numerosi gli inquilini ancora convinti che davanti ad un contratto di locazione non registrato o una locazione senza contratto l’unico a pagarne le conseguenze sarà il proprietario dell’immobile.

Sebbene la registrazione del contratto grava sul proprietario le leggi attualmente in vigore stabiliscono che l’inquilino è comunque responsabile, insieme al proprietario dell’abitazione, degli adempimenti fiscali ed è per questo che l’inquilino viene ritenuto complice nell’evasione fiscale.

Con la locazione di un immobile a nero o di una mancata registrazione del contratto si va incontro proprio a questo, si è ritenuti colpevoli di evasione fiscale. Quindi anche l’inquilino riceverà una cartella esattoriale per intimare il pagamento di tutte le somme omesse nel tempo. Se non si adempie al pagamento di suddetta cartella, l’inquilino rischia il pignoramento dei beni di sua proprietà.

Le sanzioni possono essere applicate anche davanti ad un contratto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate che riporta un importo inferiore a quello che in realtà è stato pattuito. Ossia qualora l’inquilino paghi regolarmente ogni mese un canone mensile più alto di quello dichiarato nel contratto. Anche in questo caso il Fisco ritiene entrambi responsabili e può richiedere la somma delle somme non versate ad entrambi.

Con il ravvedimento operoso è possibile regolarizzare in ogni momento un contratto d’affitto andando così a regolarizzare la propria posizione. Non si sarà esenti dal pagamento di una sanzione ma la sanzione sarà nettamente inferiore rispetto alla mancata registrazione del contratto.

Rischi effettivi per l’inquilino

Come abbiamo detto la legge italiana ritiene l’inquilino tanto responsabile quanto il proprietario dell’immobile a livello fiscale della realizzazione di un affitto in nero. Ciò vuol dire, come abbiamo già detto, che sarà tenuto al pagamento dell’imposta di registro omessa e all’eventuali sanzioni attraverso una cartella esattoriale.

Questo perché sebbene il padrone di casa è colui che deve effettuare la registrazione del contratto d’affitto entro 30 giorni dal suo inizio per la legge l’inquilino è ritenuto complice dell’evasione fiscale nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

È ritenuto responsabile sia nel momento in cui c’è una mancata registrazione del contratto d’affitto sia nel caso in cui il contratto d’affitto registrato presenti un canone inferiore a quello effettivamente pagato.

Tutte queste situazioni non regolari e quindi non previste dalla legge, come già detto, possono essere risolte con un ravvedimento oneroso. Quindi si procederà alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate oppure si procederà alla correzione del contratto ed in particolare del canone dichiarato anche dopo il termine dei 30 giorni previsti dalla legge.

Questo atto permette di regolarizzare il contratto d’affitto con il pagamento anche di sanzioni per il ritardo che variano a seconda di quanto tempo è trascorso dall’inizio del contratto all’effettiva registrazione. Una volta eseguito il ravvedimento oneroso oltre ad evitare le sanzioni fiscali, il proprietario dell’immobile può evitare anche le problematiche civili che lo interessano.

Ecco come viene calcolata la percentuale della sanzione in base al ritardo della registrazione:

  • Dopo 30 giorni una sanzione pari al 6% con un importo minimo di 20 euro.
  • Dopo 90 giorni la sanzione sarà del 12% dell’importo.
  • Ad un anno o oltre una sanzione del 15%.
  • Meno di due anni la sanzione sarà pari al 17,14%.
  • Oltre i 2 anni la sanzione sarà pari al 20%.

Che come abbiamo detto spetterà sia al proprietario dell’immobile che dell’inquilino ritenuto responsabile in solido.

Cosa vuol dire responsabile in solido?

Ecco quanto prevede l’articolo 1292 del Codice Civile in base al principio di responsabilità in solido:

“L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori.”

L’applicazione di questo articolo è poi stato stabilito dal  D.P.R. n. 131 del 1986 che stabilisce che l’inquilino, qualora non vi sia un regolare contratto d’affitto potrà vedersi recapitare una cartella esattoriale per il pagamento delle somme dovute e qualora non si paghi si andrà incontro al pignoramento dei beni mobili.

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