Affitto Senza Contratto: ecco cosa rischia il padrone di casa (Proprietario)

L’affitto di un immobile senza un contratto rientra nelle evasioni fiscali. Sono alti i rischi per il padrone di casa sia in ambito fiscale che in ambito civile. In questo articolo troverai tutto quello che c’è da sapere dalle sanzioni per affitto in nero e alla procedura per il ravvedimento operoso. L’affitto in nero è una modalità d’affitto in cui non è presente un regolare contratto tra le parti. Il padrone di casa che sceglie di operare in tal senso, e quindi di affittare i suoi immobili senza un regolare contratto, va in contro all’evasioni fiscale sia nei confronti dell’Agenzia delle Entrate che in ambito civile.

Chi sceglie di affittare il proprio immobile senza un regolare contratto non può neanche eseguire la registrazione obbligatoria per legge entro 30 giorni dall’inizio del contratto, che è obbligatoria per legge.

In questo modo evade sia l’imposta che è tenuto a pagare per la registrazione del contratto sia l’imposta sui vari redditi che si percepiscono dalla riscossione del canone d’affitto. Ed è per questo motivo che rischia di imbattersi in sanzioni non da poco conto.

Non sono solo i padroni di casa a rischiare una sanzione ma anche gli inquilini che accettano di prendere un appartamento senza contratto regolare, sono infatti ritenuti responsabili con il locatario delle varie somme dovete al Fisco.

Oltre alle conseguenze a livello fiscale ci sono poi anche le conseguenze sul piano civile che si dovranno affrontare. Un affitto senza contratto è ritenuto nullo quindi qualora l’inquilino non paghi il canone che è stato pattuito a voce il proprietario non avrà modo di agire in alcun modo né giudiziariamente né chiedendo un decreto ingiuntivo.

Si può però risolvere il problema intraprendendo il percorso di ravvedimento operoso che ci permette di regolarizzare il contratto di affitto anche se in ritardo.

Quali sono le conseguenze civili per il proprietario dell’immobile? 

Nel caso in caso in cui esiste un contratto tra le parti ma non è regolarmente registrato entro i 30 giorni previsti dalla legge allora per la legge il contratto d’affitto è nullo. Non ha perciò alcun valore legale e quindi è ritenuto inesistente sul piano giuridico. Sono molti i rischi in cui si imbatterà il locatario:

  • Non può sfruttare la procedura di sfratto qualora non venga pagato il canone mensile.
  • Non può richiedere un decreto ingiuntivo per richiedere i canoni non versati dall’inquilino.
  • Tutti gli accordi presi con l’inquilino sono nulli e quindi quest’ultimo può rifiutarsi di pagare il canone e può agire in giudizio per richiedere le somme che ha versato al proprietario dell’immobile.

Lo stesso discorso vale nel caso in cui sul contratto regolarmente registrato ed esistente sia indicata una somma inferiore rispetto a quella pattuita. L’inquilino paga quanto stabilito dal contratto e il proprietario non può rivalersi in alcun modo in caso di somme mancanti.

Quali sono le conseguenze fiscali?

Le conseguenze fiscali, come già abbiamo visto, sono molto gravi. Infatti se non registra un contratto d’affitto o non si realizza proprio si effettua a tutti gli effetti un’evasione fiscale. Le conseguenze in questo caso imbattono entrambi sia il locatario che l’inquilino.

Se la segnalazione oppure la denuncia del mancato contratto arriva da parte dell’inquilino, il proprietario dovrà pagare:

  • IRPEF per tutti i canoni non dichiarati.
  • Sanzione amministrativa per dichiarazione dei redditi non veritiera.
  • Sanzione per omesso versamento delle imposte di registro che avviene alla registrazione del contratto.
  • Sanzione per affitto in nero che corrispondo dal 60 al 120% dell’imposta evasa qualora non vi siano dichiarazioni nella dichiarazione dei redditi con indicazione dei canoni d’affitto che non superano i 200 euro.
  • Sanzione per affitto in nero dal 90 al 180% dell’imposta evasa quando l’importo del canone dichiarato è inferiore alla somma realmente percepita.

Ravvedimento operoso per i contratti di locazione

Come abbiamo anticipato in capo a questo articolo c’è la possibilità di eseguire un’azione chiamata ravvedimento operoso. Ossia di eseguire il contratto e la registrazione in ritardo che possono portare alla diminuzione delle sanzioni che abbiamo citato nel paragrafo precedente. La legge consente al proprietario dell’immobile di registrare il contratto d’affitto anche oltre il termine dei 30 giorni previsti per legge.

Il vantaggio in questo caso è quello di avere una diminuzione delle sanzioni da pagare. La percentuale di sanzione che andrà a pagare dipenderà dal tempo trascorso tra la realizzazione del contratto e la sua registrazione vediamo come:

  • Entro i 30 giorni la sanzione sarà del 10% dell’imposta.
  • Nei 90 giorni invece la sanzione sarà del 11,11% dell’imposta.
  • Entro un anno la sanzione è del 12,50% dell’imposta.
  • Entro i due anni la sanzione sarà pari al 14,28% dell’imposta.
  • Dopo i due anni la sanzione sarà del 16,66% dell’imposta.

Una volta eseguito il ravvedimento operoso cessano di esistere tutte le conseguenze in ambito civile di cui abbiamo già parlato, dal momento che seppur in ritardo il contratto è stato registrato. Torna perciò ad avere la sua validità.

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