Il contenuto del contratto di locazione, la registrazione, la stipula, il canone, la durata e il recesso, gli altri elementi e le altre tipologie. Guida completa al contratto di locazione con facsimile di contratto. Il contratto di locazione ed i suoi contenuti sono diversi a seconda della tipologia di contratto che si sta stipulando, a seconda di come le parti scelgono di creare il contratto includendo od eliminando delle clausole rispetto al contratto base in ambiente negoziale.
Nonostante questo però e nonostante la completa autonomia che le parti interessate hanno nella stipula del contratto vi sono dei parametri a cui sia il locatore che il conduttore devono attenersi e rispettare. Tra questi possiamo identificare la data della stipula del contratto, le generalità del locatore e del conduttore, una chiara identificazione del bene che sarà locato, il prezzo stabilito per il canone mensile di locazione ed infine la durata del contratto.
In questa guida andremo ad analizzare ogni punto saliente di un contratto di locazione.
La registrazione del contratto
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di partenza del contratto stesso, è un obbligo previsto dalla legge ed è valido per tutti i contratti di locazione tranne che per quelli redatti che non superano i 30 giorni nell’arco di un anno.
Data di stipula
Con la data di stipula si identifica la data in cui parte la validità del contratto. È generalmente indicata con la data precisa in cui il locatore ed il conduttore firmano il contratto ma ci sono casi in cui è anteriore al giorno della firma, sempre però per accordi presi tra le parti. Sarà sempre da questa data che verranno contati i 30 giorni per la registrazione del contratto obbligatoria che può avvenire dal proprietario ma anche dal conduttore previo pagamento delle imposte dovute per legge.
Le generalità delle parti del contratto
Una parte del contratto dovrà contenere le generalità delle parti contraenti il contratto e quindi del conduttore e del locatore. Per entrambi dovrà essere specificato: nome e cognome oppure ragione sociale nel caso si tratti di un’azienda, luogo e data di nascita, l’indirizzo di residenza o la sede legale dell’attività sempre nel caso in cui si tratti di un’azienda, codice fiscale o partita IVA.
L’identificazione del bene
Quando sottoscriviamo un contratto di locazione devono essere riportate tutte le informazioni di identificazione del bene che si sta affittando. Nel caso si tratti di un bene immobile dovrà essere presente l’indirizzo completo indicando non solo la via, il CAP e il comune di residenza ma anche la scala, il piano e l’interno di riferimento. Oltre a questo dovranno essere riportati i dati catastali relativi all’immobile e quindi sezione, partita, categoria, zona, particella e via discorrendo.
Dovrà poi essere presente una descrizione dettagliata dell’immobile che includa il numero dei mq, i locali e i servizi di cui è composto. Infine dovrà essere indicata la destinazione d’uso dell’immobile ad esempio se è civile e quindi può essere affittata a scopo abitativo o se è commerciale e quindi se va affittata alle attività lavorativa. Di destinazione d’uso ce ne sono differenti dovrete perciò identificare quella più idonea, generalmente è un’informazione catastale ed indentificata con una sigla.
Il canone di locazione
Il canone di locazione, come previsto dall’articolo 1571 c.c., è una somma di denaro che l’affittuario si obbliga a versare mensilmente al locatore nel periodo di scadenza concordato, il pagamento viene effettuato solitamente in un giorno preciso del mese. Di fatti il canone di locazione è da intendersi una somma di denaro che va pagata ad ogni mese per la locazione dell’immobile.
Questa somma di denaro viene stabilita dal locatore può però essere contrattata in fase di stipula del contratto. Inoltre lo stato ha cercato nel tempo di contrastare l’eccessiva speculazione sui canoni d’affitto, visto il libero arbitrio che si ha nel poter stabilire il prezzo che si vuole, offrendo valide alternative vantaggiose sia per il conduttore che per il locatore. Queste soluzioni sono canone concordato, sistemi di blocco o sistemi di congelamento e molto altro.
Il canone d’affitto può variare nel tempo e subire degli aggiornamenti in base agli indici medi accertati dall’ISTAT. All’interno del contratto troviamo comunque una divisione delle varie somme di denaro che sono dovute al locatore da parte del conduttore, e possiamo identificarle in:
- Corrispettivo annuo ossia l’ammontare del prezzo concordato escluse le spese.
- Spese annue sono da intendersi le spese condominiali, le spese per le utenze, fornitura di altri servizi, oneri accessori concessi e molto altro.
- Rata pattuita è l’insieme delle due precedenti voci menzionate che sono da depositare ad ogni mese. Di fatti la somma totale del corrispettivo annuo e delle spese annue verrà divisa per 12 mesi concordando così una rata mensile che l’affittuario deve dare al locatore.
Durata del contratto
La legge italiana e perciò il codice civile non stabilisce alcuna durata minima del contratto di locazione, ecco perché abbiamo la possibilità di trovare contratti da un mese a salire. Il codice civile però stabilisce la durata massima che può avere un contratto di locazione con l’articolo 1573c.c. stabilisce che questa durata massima è di 30 anni. Al tempo stesso però prevede anche locazioni senza prescrizioni di termine con l’articolo 1574 c.c.
Ci sono però delle leggi speciali che stabiliscono la durata massima del contratto e che si occupano anche dei termini di decorrenza. Troviamo perciò ad esempio contratti di locazione ad uso abitativo che hanno una durata di 4 anni e possono presentare la formula di rinnovo automatico ossia i famosi 4 +4, che sono i più diffusi.
Troviamo poi i contratti d’affitto destinati ad uso diverso che hanno una durata di 6 anni e quelli infine per gli albergatori che hanno una durata di 9 anni. Queste leggi speciali stabiliscono perciò la durata del contratto, il suo rinnovo, le condizioni per richiedere la disdetta del contratto da entrambe le parti e quindi i tempi e i modi in cui essa va richiesta.
La caparra o altre disposizioni
Sempre all’interno del contratto verranno identificate informazioni aggiuntive come la caparra ossia una somma di denaro che l’affittuario deve dare al locatore come deposito cauzionale. L’eventuale richiesta di una fideiussione bancaria. La clausola che prevede l’utilizzo della modalità cedolare secca da parte del locatore.
Tipologie di contratto
Come abbiamo già anticipato in questo articolo esistono differenti tipologie di contratto, andiamo ad analizzare ogni tipologia:
- Contratto a canone libero: questo contratto prevede la possibilità di stabilire un canone tra le due parti, legge 431/1998. Ha una durata di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4. È la forma più diffusa ed utilizzata. Entrambe le parti possono richiedere la disdetta del contratto, la differenza però è che il locatore deve avere un valido motivo come previsto dalla legge per chiederne la disdetta prima del termine, mentre il conduttore può lasciare l’appartamento senza dare spiegazioni.
- Contratto convenzionato: è sempre regolato dalla legge 431/1998. Questo contratto ha una durata minima di 3 anni con possibilità di rinnovo di altri, qualora però non venga eseguita la richiesta il contratto si rinnova automaticamente per due anni. Ecco perché è conosciuto come contratto 3+2. Questi contratti hanno un canone stabilito su una tabella comunale e permettono di avere agevolazioni fiscali.
- Contratto transitorio: questo genere di contratti è sempre destinato all’uso abitativo e viene riconosciuto come un contratto che ha una durata limitata e non superiore ai 18 mesi. È regolato dal decreto interministeriale del 16 giugno 2017. Può essere stipulato solo in presenza di adeguata documentazione che specifici l’esigenza transitoria abitativa.
- Contratto a studenti universitari: questi contratti hanno una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, si rinnovano automaticamente per il tempo prestabilito dal contratto. Hanno un canone vincolato e sono vincolate anche le norme accessorie.
- Contratto ad uso turistico: è regolato dal codice civile articolo 1571, il conduttore e il locatore hanno piena libertà di contrattare su ogni aspetto del contratto di locazione.
Ora sei a conoscenza di tutto ciò che c’è da sapere sui contratti di locazione.